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房屋买卖合同纠纷-继续履行合同的建议

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房屋买卖合同纠纷-继续履行合同的建议

发布日期:2021-12-06 作者: 点击:

《商品房买卖合同(预售)》已经兑现,所以没有进一步的表现。我们要求继续履行的声明是由业主和一家公司签署的《物业委托经营管理合同》。由于某公司在合同中约定“返还八年租金”,故起诉某公司履行合同,要求该公司支付拖欠两年的租金及违约金,退还业主收取的4万余“软装费”,并按期返还租金,以保障业主利益。此外,由于物业公司属于一人公司,如果证明公司唯一股东与公司存在人格混同,则唯一股东可以列为共同被告,对上述债务承担连带责任。

该方案的风险点:一,如上分析,无论公司或其唯一股东是否被列入不可信赖人名单,都没有实际的财力保障生效判决的执行。二,即使这种诉讼策略的难点是将开发公司列为共同被告并承担连带责任,也可能由法院认定两家公司之间没有直接联系,开发公司不需要承担连带责任。

突破:一、既然《物业委托经营管理合同》属于双方自由意志,合法有效,可以向法院提起诉讼继续履行合同。二是本案着重论证开发公司与物业公司具有人格性和火锅性,本质上属于一个整体,因此开发公司与物业公司应承担连带责任。

方案三:提出开发公司严重违反《商品房买卖合同(预售)》的约定,赔偿业主违约金和合理损失。

在合同未终止的前提下,业主要求开发公司承担因违反《商品房买卖合同(预售)》而产生的违约责任,并赔偿业主因此造成的一切损失,原因如下

在《商品房买卖合同(预售)》二十四条一项“出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或变相销售包租的方式销售未竣工商品房。”

二十四条二项“出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售,不擅自改变该商品房使用性质,并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。”

三条一项“该商品房的规划用途为【住宅】”。

开发公司存在如下违约与违法行为:

一、开发公司在销售之前或之时,都一直对外承诺涉案房屋“携手某某,返租8年”。既然《商品房买卖合同(预售)》已明确该房屋用途为住宅,但对外销售则是用于经营民宿返租,则已是严重违反合同约定,开发公司应当承担违约责任。

二、根据《民法典》等有关法律规定,如需将住宅使用性质房屋该改变为经营性质的民宿,则不仅需要全体业主的统一同意,而且也需当地相关主管部门报备“住改商”审批文件与消防等部门审批。所以,开发公司等行为已不仅严重违约,而且也涉嫌违法,这是案件另外一个突破点。

三、因合同中没有开发公司违反此条约定应当承担违约责任条款,但可以基于《民法典》279、584条等规定,业主们主张因开发公司涉嫌违法与违约行为导致其与某公司签订《物业委托经营管理合同》,赔偿业主们投入四万多“软装费损失”与其它合理费用损失。

诉讼组合拳:除法院起诉途径外,我们将向有关部门投诉与举报开发公司存在不具备“住改商”的审批文件,串通某公司欺骗收取业主软装费、虚假宣传等,恳请有关部门对开发公司或某公司涉嫌违法与违规行为进行行政处罚等,达到促成调解或和解诉讼目的。如无法促成调解或和解,行政机关出具的相应处罚决定书等可作为辅助证据提交以举证诉求,终维护业主们的合法权益。


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