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房屋租赁应注意的八大法律风险

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房屋租赁应注意的八大法律风险

发布日期:2021-11-12 作者: 点击:

房屋租赁主要包括经营用房的租赁和居住用房的租赁,由于社会经济高速发展,房屋租赁经营方式日益普遍与兴盛。由于我国法律对于房屋租赁相关规定过于原则,加之人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。为了防范房屋租赁中可能出现的法律风险,有以下几点需要注意:

1、签订书面合同

根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。也就是说,口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限法律效力不成立,只能认为不定期租赁。一般来说,租赁合同应当包括租赁房屋的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修与维护、违约责任,争议解方式等条款。

此外,缺少书面合同,因此,无论租赁期限长短,首先签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。其次是有效避免签订无效合同双方的权利义务都不易确定,容易发生纠纷。徒劳伤神,费时费力!

2、合法性审查

在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑,比如:

1、未经竣工验收的房屋

为避免此种无效合同风险,承租方除尽职调查外,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,以保护自己的合法权益。

2、被确定为拆迁的房屋

承租人在签订租赁合同时,应对该区域动迁情况进行调查,避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

3、约定合理的租赁期限

根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

同时需要注意的是:如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

4、房屋装修的处理

房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是司法实践中的热点和难点;《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则。

因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

5、关于转租的约定

根据《房屋租赁解释》的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。

6、租金的诉讼时效

实践中,我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效,而以为诉讼时效是二年。

租赁合同是继续性合同,其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的,承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照合同法六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

因此,如果承租人未能在上述支付期限内支付租金,出租人应当及时催告或者提起诉讼,以免超过一年的诉讼时效,无法得到法律的保护。

7、优先购买权的行使与限制

优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确四项承租人无权主张优先购买房屋。承租人如何寻求救济?事实上,出租人与三人签订的房屋买卖合同有效与否,与承租人能否优先购买房屋无关。详情可电话或留言咨询。

8、房屋租赁合同须由律师把关起草与修改

律师具有专业的丰富经验,专业的房屋租赁合同,明确约定双方的权利义务的同时也对违约条款和赔偿进行有效规避。约定附加条款(如担保条款、附期限条款等)从而保证合同内容行之有效。


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