重庆万州律师事务所教你如何应对房地产开发商一房二卖

房地产开发公司先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给买受人造成了严重的损害。损害了购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现，那么，买房人应该如何应对呢？现在，重庆房地产律师余鹏为您介绍如何应对房地产开发商一房二卖。

任何一个买受人都有权利要求开发商履行合同，支付房屋，然而，从公平合理的角度出发，第一份买卖合同的效力要优先于第二份合同，第二份合同效力优先很难得到法院的支持。也就是说，开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“具有下列行为之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任……。当然，具体涉及到各个案件的不同情况的时候，法院会酌情特殊处理，如第一买受人不能履行合约等等。情节较为严重的构成犯罪行为，根据《刑法》规定，一房二卖行为构成犯罪，数额较大的，应处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。

 一般来说，“订金”是一种预付款，使可以要求退还的，除非双方签订的合同另有规定，开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者冲抵放宽；而“定金”是一种合同的保证金，如果买方违约，是不能要回“定金”的，但如果是卖方违约，则应双倍返还。所以，买房者在订购书上签字的时候，一定要分辨清楚到底是“定金”还是“订金”，以免给自己造成损失。

房产证办理常见纠纷及解决

一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况

1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；

2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；

3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；

4．开发商没有完成竣工备案工作；

5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；

6．楼盘被法院查封；

7．开发商没有取得建筑面积实测数据；

8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；

9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；

10．开发商不及时办理“大确权”；

11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；

12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；

13．房屋契税尚未缴纳；

14．公共维修基金尚未交付；

15．提交办理房产证的文件不合格；

16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；

17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；

18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。

造成这些情况产生的原因有四种：

第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—12种。

第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。

第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。

第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。